繳稅是人民的義務，退稅是人民的權益，買賣房地產能合法退稅的做法不少，其中重購退稅就是節稅的好方法之一，但你不懂就容易讓自己的權益睡著，尤其是遇到「噗攏共」房仲，有可能讓原本可以重購退稅的買賣，弄到最後不是不是不能退就是少退，相信如果你是當事人一定超嘔，所以在買賣房地產前，一定要靠自己將各種重購退稅搞清楚，才不會折了夫人又賠了兵唷！
很多人買賣房子的時候，都會順口詢問，我這間房賣了可以「重購退稅」嗎？但小白都會反問，重購退稅有三種，請問是哪一 種重購退稅？因為類似的問題太多人問，所以小白想特別寫一篇，從一般人較易懂的角度來切入，談重購退稅的種類，及該怎麼退才退的順利，最後小白會提供重購退稅的懶人包表格，以及客戶問過小白的重購退稅相關問題QA，讓你在買賣房時，若有重購退稅的需求可以直接看這張表就好，未來若政策有更新小白也會持續更新內容。
▎重購退稅的分類
多數人在詢問「重購退稅」時，都會忘記某一個，或只問某一個，那買賣房地產重購退稅分為兩大類：
第一類：土地增值稅的重購退稅（下簡稱土增稅的重購退稅）。
第二類：財產交易所得稅的重購退稅（下簡稱財交稅的重購退稅）。
財交稅又分成舊制的財產交易所得稅及新制的房地合一稅，新舊制的分水嶺，大概會以103年作為一個最主要的分水嶺，雖然103年1月1日到104年12月31日是新舊制混合存在一個時期，但以小白寫這篇文章的時間，這段同時存在的時期已經不會發生，所以剛剛小白才會說，現在財交稅的重購退稅，都以103年前後做一個區分，103年以前都是屬於舊制，103年以後都是屬於新制。
▎土增稅的重購退稅
１.法源依據
２.退稅滿足條件
2-1.狀態：自用且出售前一年無出租或供營業使用。
2-2.設籍：本人、配偶或直系親屬入戶籍登記。
2-3.面積：都內土地：300平方公尺；非都內土地：700平方公尺。
2-4.新舊房地價格要求：新購土地繳納土增稅>出售。
2-5.時限：2年（先買後賣或先賣後買都可以並以登記日起算）。
2-6.產權：須為同一人。
2-7.退稅管制時間：管制5年。
2-8.其他：出售土地只要符合上述自用住宅用地要件，即使沒有申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，也可申請重購退稅 ，先購後售者，其新購土地完成登記日須已持有自用住宅用地。
▎財交稅的重購退稅
１.舊制重購退稅（財交稅）
1-1.法源依據
所得稅法§17-2、財政部108.11.18台財稅字第10804592200號
1-2.退稅滿足條件
（1）狀態：自用且出售前一年無出租或供營業使用。
（2）設籍：本人、配偶或申報受扶養直系親屬入戶籍登記。
（3）面積：無限制。
（4）新舊房地價格要求：交易總額重購價額＞出售價額（註1）。
（5）時限：2年（先買後賣或先賣後買都可以並以登記日起算）。
（6）產權：本人或配偶。
（7）退稅管制：無。
（8）其他：無。
舊制的財交稅重購退稅沒有大換小部分退稅，只有新制的財交稅才有。
２.新制重購退稅（房地合一稅）
2-1.法源依據
所得稅法§14-8、房地合一稅作業要點§17
2-2.退稅滿足條件
（1）狀態：自用且出售前一年無出租或供營業使用（註2）
（2）設籍：本人、配偶或未成年子女入戶籍登記。
（3）面積：無限制。
（4）新舊房地價格要求：
（5）時限：2年（先買後賣或先賣後買都可以並以登記日起算）。
（6）產權：本人或配偶。
（7）退稅管制：管制5年。
（8）其他：無。
如因工作地點及用電量較低，就算於不動產設籍，仍也符合相關重購退稅的各項條件，但仍可能遭稅務承辦員判定為非自用住宅，進而要求補稅。
相關新聞報導：HTTPS://CTEE.COM.TW/NEWHOMESTAGE/SPOTNEWS/690480.HTML
全攻略表格下載：https://reurl.cc/qN2A70
📅更新日期：111年9月22日
▎客戶問小白「重購退稅」的相關問題
- 出售的不動產名子是老公的且出售前一年無出租或供營業使用，但新購置的不動產是老婆的，適用土增稅及財交稅的重購退稅嗎？
Ａ：土增稅的重購退稅需要同一人買跟賣，財交稅的不用，故上述狀況僅能申請財交稅的重購退稅。 - 出售的不動產名子是夫妻共有（一人一半）且出售前一年無出租或供營業使用，但新購置的不動產用老公的名子買，適用土增稅及財交稅的重購退稅嗎？
Ａ：土增稅跟財交稅均能重購退稅，但土增稅只能退一半。 - 投資客可以利用重購退稅節稅去規避新制的財交稅（房地合一稅）嗎？
Ａ：可以，但僅限一次，所以不太實用，因為退稅後下一間房子需要管制5年不能出售，不管是用自己的名子，或借名登記限制都相對多，所以投資客不太會使用這招來規避房地合一稅。 - 老公先購置新的不動產，搬家期間約3個月，待搬入新家後4個月再將老公名下的房屋出售，這樣可辦理重購退稅嗎？
Ａ：可以，先買後賣或是先賣後買，只要登記日不超過2年，均可辦理重購退稅。 - 辦理重購退稅後，將戶籍遷出會被追稅嗎？
Ａ：會的，除非因為「子女就學需要」、「因公派駐國外」或「土地所有權人死亡」這三種狀況，不然退稅會被稅捐機關追繳。 - 如果我新購置的不動產是預售屋，可以重購退稅嗎？
Ａ：不一定，因為要看預售屋交屋登記的日期，及出售的不動產日期，不管先賣後買還是先買後賣，需要在2年內，才能辦理重購退稅。 - 如果我出售的不動產建坪是50坪，購入的不動產建坪是55坪，這樣是否適用小換大的重購退稅？
Ａ：土增稅及財交稅的重購退稅是否退稅，主要要看購入的價格是否大於出售的，如果大於就是全額退稅，但如果是小於，土增稅及舊制財交稅的重購退稅是不退的，新制的財交稅則會按比例退稅。
所以不是看不動產坪數的大小來判斷是否能重購退稅，土增稅要看新購土地的土增稅是否大於出售土地的土增稅，財交稅要看新購置的不動產價格是否高於出售不動產的價格。 - 不動產於108年6月購入甲屋老公入戶籍，但在109年9月因再購置乙屋將老公戶籍遷入新屋，並於109年12月將甲屋出售，這樣適用重購退稅嗎？
Ａ：不符合土增稅及財交稅的重購退稅，因為不符合自用的條件（戶籍被遷出），這樣的狀況，小白會建議在戶籍遷出同時，將配偶或未成年子女的戶籍遷入，這樣會無縫銜接滿足自用的條件，也不會因為有空窗期，而被稅務承辦人質疑。
▎小白的建議／想法
在政府打房的大方向不變的狀態下，房地產的相關稅賦的種類及內容一定會越來越複雜，且有可能因政策年年在變，身為買賣方的你，在買賣不動產前，務必要自己做一點功課，因為慎選房仲這件事不容易，寧可自己多做一點功課，或論壇、社團先爬文，這邊注意唷！小白說的是先「爬文」不是先「發問」，為什麼要先爬文呢？主因是你如果先發問，可能題目發問的不清不楚，在來就是熱心的鄉民可能會給你錯誤的資訊或方向，最後導致你根本沒問到問題的核心，還獲得一堆雜訊干擾你。
本篇相關資訊參考的資料除了小白自身的實務經驗外，也參考了財政部及國稅局官網上的資訊、公告及解釋函等，但小白相信人外有人天外有天，百密總有一疏，所以看完本篇若覺得哪邊有說得不好或資訊錯誤的地方，歡迎私訊小白的官方帳號討論或指教。
