一般人應該都知道，屋主急售的案件比較好議價，也清楚買賣談判時，比較「急」一方一定是位居劣勢的那一邊，但一般買方多半不知道屋主是不是真的急售，或是屋主本人也未必會跟仲介說他急售，那到底屋主急售與否，一般買方是否有跡可循呢？答案當然是有的，這篇小白就要來分享，屋主急售的三大跡象，還有哪些訊號讓一般買方有機會買到破盤價。
▎屋主急售三大跡象
１.屋主急售跡象一：謄本他項權利有無第二順位設定
現在人買房多半會向銀行借貸，所以謄本上的他項權利有銀行的設定（如圖）很正常，但我們要觀察的不是屋主謄本上銀行的設定，而是要關注有無第二、三順位設定，且這個設定的債權最好非銀行體系，講白話就是屋主除了跟銀行借錢外，還有跟非銀行體系的法人或自然人借貸進而設定在他項權利上，甚至再往下我們要思考，屋主借多少，還有跟誰借。
從上圖我們可得知，這份謄本的屋主第一順位設定的是臺灣銀行，第二順位設定的是和勁企業股份有限公司，第一順位與第二順位的設定差距約4年，表示這個設定是近半年設定的，表示這半年左右屋主有資金上的缺口，但能從一般銀行借貸的成數已達上限（註），所以不得不轉向民間法人（和勁企業股份有限公司）借款，並設定第二順位。
一般銀行可借貸的上限為，不動產鑑價的8成。
另外，除了檢視屋主有無設定第二順位外，還可以去推算屋主實際借貸的金額多寡，借貸金額多的話表示屋主的還款壓力越大，該案屋主急售的機會就會大幅拉升，也會相對更好議價。
２.屋主急售跡象二：開價有降且貼近實價登錄
有些案件在市場上銷售一段時間後，會有機會降價，但降價不是重點，重點在於如果降價後的開價貼近實價登錄，基本上屋主多半有急售的狀況，至於要多貼近，開價跟實價登錄價差大概要低於0.5成，不然以台南市的議價率88-95折這樣的狀況下，沒道理屋主開價要貼近實價登錄，因為會有價格守不住的問題，撇開屋主不懂，仲介這關也多半不同意屋主開這個開價，因為這個價格除了屋主的底價守不住外，仲介有很大的機會會被砍服務費，所以只要開價降到貼近實價登錄，有很大的機會遇到屋主急售。
３.屋主急售跡象三：仲介主動回頭聯繫
有些屋主從不急賣到急，就有機會發生仲介主動回頭聯繫之前下過斡旋，或對案件很有興趣，但因價格因素而放棄的買方，這時候屋主雖不一定有急售的狀況，但可以很確定屋主是真的想賣，這時候可以進行一個小測試，試探仲介願不願意收出價較低的斡旋去跟屋主談，如果仲介願意收，那有很大的機會是屋主急售的狀況。
▎除了屋主急售跡象外也有機會買到破盤價的訊號
除了屋主急售的三大跡象外，一般買方若有遇到這幾種訊號或狀態，也可以試著測試仲介，願不願意收較低的斡旋去測試屋主價格，如果仲介願意收斡旋去試看看，那表示有蠻大的機會可以買到破盤價，這邊有個關鍵步驟，就是「仲業願意收斡旋談看看」
１.銷售期長達一年以上且已有一段時間無人再看屋
一般不動產銷售，短至1週，長至6個月，如果一間房子銷售期長達一年，價格也有做過多次的調整卻依舊無人來看屋，而你在看過該房後，覺得其缺點或瑕疵是你可以克服或能解決的，就算目前開價仍高於實價登錄或與其他同類型競品開價雷同，仍可以試探仲介願不願意收較低的斡旋去測試屋主價格，這時候有很大的機會可以買到破盤價。
２.委託銷售案量大的社區
委託銷售案量大的社區一定會有多殺多的問題，以小白的經驗，一個社區只要待售案件超過5%甚至到10%，只要市場上的交易量下滑，一定有真的想賣的屋主會給出破盤價，因為想賣的屋主會知道，與社區相同競品開一樣的價格，一定會賣不掉，唯有開價貼近實價登錄，或當有真正買方出現且價格不會落差太大時，趕快出售才是把房子賣掉的真正作法。
但這樣的狀況，比較有機會出現在中古屋，3年內的新成屋比較不容易發生這樣的狀況，主因在價差沒有拉出來，多數屋主寧可先出租也不願意賠售。
３.委託給數家仲介的案件
有些屋主賣到最後，可能會因為久賣不掉，而開放給一堆仲介來賣，看有無機會迴光返照起死回生，但這類的案件通常都是已經賣到爛掉的案件，最關鍵的因素還是在於價格，小白從業到現在，真的沒遇過賣不掉的房子，只有賣不掉的價格，所以遇到類似的案件，如果你真的有喜歡，便可以利用各家仲介想留下客戶的心理戰，一家一家的去詢價，並用上一家的價格去試探下一家底價的做法去找出屋主可能賣的最低底價。
但這樣做要小心不要一次問太多家，因為會讓屋主覺得他的房子怎麼又炙手可熱起來，突然的又將價格踩硬，但如果上述的策略無效，那就表示這個屋主可能就是不缺，沒有想賣掉房子，只是想賣看看而已，那就可以跳過，等看看後續仲介有無回頭聯繫再說了。
▎小白的建議
屋主急售三大跡象：有無設定第二順位、開價降至行情或實價登錄及仲介主動回頭聯繫，只要把握這三個關鍵跡象，買房在談判上就相對有主控權，畢竟談判就是誰急誰先輸，當時間優勢在你這邊時，買便宜的機會就大幅的增加。
屋主急售的三大跡象搭配破盤價的訊號一起，真的想賣的屋主，一定會給買方一個甜甜價，另外2023年沒意外應該也是量縮或持平的一年（與2022年相比），是對買方相對有利的一年，所以想買房的你，如果已經準備好了「口袋」與「腦袋」，不妨可以利用空閒時間開始約房仲看屋，培養自己對行情與價格的敏感度，待對的案件出現，就能立刻進一步考慮是否入手。
