房仲開業如果你只知道選擇哪個品牌加盟，對公司、個人及跟你打拼的業務來說風險相對是大的，在這個世代，加盟品牌的大小，與客戶是否直接找你買賣房屋的關係不大，這點在買方更為顯著，對多數沒有特定業務服務的買方來說，都是看誰有好的適合我案件我就跟誰買，再加上找大品牌買賣房並不等於品質保證不會踩雷，主因在這些大品牌對自家業務的審查或能力的篩選，其實跟政府的營業員考照差不多隨便。
不過就算是這樣，多數的房仲開業仍會選擇以加盟為主，付錢了事相對輕鬆，而且會自己出來開業的房仲，多半對自己的賺錢能力有一定程度的自信，再來有可能是無法自己建立後勤行政或覺得自己的時間比較寶貴，應該把時間放在比較重要的事情上面，但對真正創過業的老闆來說，多半都能認同「加盟還是替別人打工」的這句話，加盟講白了就是在別人規劃好的老鼠圈奔跑，而且還要扛一般員工不用扛的風險，雖然跟一般員工相比，你身上有一些裝備（加盟品牌光環、官網系統、後勤平台等），可是這些裝備，不也是你課金來的嗎？而且既然在他人規劃的框架下運作，表示主導權不在於加盟者身上，若沒有在加盟前後思考替代方案，你的資源和事業體仍然相當脆弱。
１.房仲開業比選加盟品牌更重要事
在自媒體盛行的年代，大型網紅的轉換率已不如以往，現在多數廠商反而願意將廣告行銷預算拆成多筆，去找更多的小網紅或奈米網紅來代言或導流客戶，主因是消費者現在越來越注重實際跟他互動的那個人，而非是高高在上的大型網紅，房仲開業也是一樣的，主流品牌的影響力將逐漸降低，雖不至於完全消失，但實際上，現在的買賣方並不會因為房仲業的品牌而指定交易。
所以房仲開業選擇哪個品牌加盟已不如以前這麼重要，那除了選擇哪個品牌外，到底有那些事比選哪個品牌加盟更重要呢？在開獨立品牌房仲店2年後，小白歸納出幾點想跟想開房仲店的你分享，也會分享2025年房仲業寒冬，想開店的你及已經開店的你，該怎麼抓大方向及度過寒冬。
1-1.房仲開業「股權結構」是經營地基
經營仲介店出問題倒閉，多半都是現金流不夠，而且有部分房仲開業時會找金主，但如果你的金主不是真的金主（賠光也無所謂那種），在房市不佳約定分潤下降時，很容易想抽資金，加上第一次開店很容易因為沒有經驗不知道公司要留多少現金周轉，而無法與金主先行達成協議，進而導致現金流不夠，普遍來說公司現金流至少都要保留6個月甚至更多才安全，若店東（實際經營者）與金主未能達成保留週轉金6個月的協議，在房市不佳時，有機會是在第一波被市場掃出場房仲店。
最佳的股權結構其實是獨資，但萬一真的手邊沒這麼多資金，又想開店找股東合開，在股權架構或股權協議上，一定要能保戶真正在經營的人，真正經營者在股權的股數上一定要大過三分之二，股權協議也要有閉鎖期，設定股東不得於開業幾年內將資金撤離，閉鎖期內要退股就是淨身出戶，沒有第二個選項，這樣才能保障真正付出心血在經營且堅持的經營者。
1-2.房仲開業「財務紀律」是成敗關鍵
做生意不外乎「進（獲利）」跟「出（支出）」這兩件事，這兩件事對應就是店頭的財務紀律，今天沒有財務紀律的店頭很難抓出那些能省那些不能省，那些該花但擔心錢不夠不敢花，但對多數中小企業（房仲店）來說，「產」、「銷」、「人」、「發」、「財」做的最差的就是「財」，加上這幾年房市交易熱絡，不少房仲有賺錢就想著自己開店當店東讓底下的業務幫自己賺錢，卻忘了自己連個人理財都規畫得七零八落，那在財務未健全的狀況下，只要開店一遇到交易量下滑，就很容易出問題，然後急病亂投醫亂下指導跟改變公司原有財務規劃（可能也沒有規劃XD），就容易出各種包或讓店頭出現倒閉危機。
依小白個人經驗，店頭留底現金至少要留6個月（每月固定支出ｘ6）起跳，會建議最佳金額至少要保留12個月，尤其是現在這個交易量，你若是去年剛開店或沒有留底習慣的店頭，財務在上半年會非常吃緊，如果你前一項「股權結構」這部分，開業前若沒有挑對股東或在股權協議上保護經營者，經營者難免壓力大，股東心態肯定會浮躁，人心不穩也很難穩定店頭及底下的業務。
再來就是店東一定要自己記帳抓預算，如果店東不清楚店頭的帳，很難知道什麼時候可以加碼給員工，或辦活動時可以多花多少錢犒賞員工，開店千萬別只想著要省，那個不敢加碼那個不敢花，要把店務帶好不容易，一定要想辦法越花錢越有錢。
另外，有一種店頭是根本還沒開，獎金大撒幣%數直接給到滿（table店最高聽過給到80%），這種店頭財務狀況也是失衡的，憑感覺加碼或增加%數，這種狀況在財務紀律未建立前或是店頭人才不對的狀態下，都會導致店頭經營出問題的做法。
1-3.房仲開業「人才多寡」是成長養分
房仲開業人數多寡是房仲店蠻重要的一個指標，人數多寡也跟一家店的業績有相當程度的掛勾，但比人「數」更重要的是人「才」，「質」永遠比「量」來的重要，不過質這件事很難靠店頭開出的條件去吸引或招攬，主要還是要靠隊的核心理念，才有辦法吸引到人才，故團隊或公司若沒有核心理念，經營者一定要設法去規劃及建立。
另外，人才是篩選出來的，但對剛開店的店東，要做到篩選人才，關鍵在能否做到大量面試白紙新人，有了量之後還不夠，還得透過教育訓練及讓新人進行各種業務工作，來觀察新人是否是個人才，在這個過程如果你是一位有經驗的業務，一定會知道這個新人是否為人才，如果店頭能做到以上這兩點，人數變人才的機率就會大幅提升很多。
1-4.房仲開業「組織章程」是經營骨架
每間公司的「組織章程」不太一樣，名稱也不太一樣，但一定要有，房仲開業若沒有在開業一開始就有「組織章程」，我很確定你開的店頭，員工有很高的機率會因為分錢不公吵架而離職，小白發現很多房仲店都是「人治」為主，店東說了就算或店東家人說了算，人治就算了，有些政策決定後，還沒給緩衝期，宣布後直接生效的也不在少數。
雖然有一些人或短影音有講過，小團隊或公司一開始要以情感為訴求，但在房仲業小白覺得不太適合，因為每筆成交都是大錢，案件若有不公在業務心中一定都會發酵，可能一次兩次無所謂，但到了第三次大概率都是人員直接跟你談離職，所以在開業前先把規矩訂好，大家按照規矩走包括店東也不例外。
２.2025年房仲業開業方向分享
2025年會是房仲業比較寒冬的一年，如果你的店還沒有開，建議一定要把上面四點規劃好，若要開業的話，在現金流準備6-12個月的狀態下，可以觀察下半年的房市狀況，會是一個不錯的開業時間，上述幾點準備好的狀態下，就算房市狀況沒有明顯好轉，小白覺得依舊能開業危機入市，假若開業前還能滿足一個條件，就是店東本人在這個市況不佳的狀態下，依舊能穩定成交就會更安全。
那已經開店的店東，該怎麼抓大方向及度過寒冬，小白有以下想法：
2-1.房仲開業輸要縮贏要衝
對店東來說，當賺錢不是短期增加付出就能達成時，就要換位思考該怎麼縮，2025年怎麼要縮（省），以及要縮（省）那些很關鍵，但如果你沒有做到前面的「財務紀律」，第一步請務必要搞懂店頭的財務狀況，抓出哪些不該花或是今年可以不花的項目，不過這邊不該花的項目，怎樣都不會是業務的獎金及福利，千萬別省錯方向，這部分只要省錯方向保證加速倒店。
2-2.房仲開業讓對的人才先富起來
市況好的時候人人能成交，市況不好時，比拚的就是業務平時跟客戶互動的累積與信任的深度，故在房市狀況不佳的時期，更能看出哪個業務是人才，這時候店東可以再觀察那些業務是對的人，這些人才的觀念與做事風格，能否認同或依循店頭核心理念執行，若是的話這個業務一定會是對的人才。
選完對的人才後，店東或多或少都一定有一些資源，那這些資源千萬別抓在自己手上，在對的時機放給對的人才，一定會比抓在自己手上，發揮十倍的效果，這樣的市況店東的偏心也會讓人才更暖心。
2-3.房仲開業股東要共體時艱
很多店東都會要求業務們要共體時艱，其實該共體時艱的其實是股東不是業務，那這部分有牽扯到股權結構，上面我們有提到股權結構是經營的地基，市況不佳的狀態下，股東能否相互支持把店頭的現金留底放大度過這個寒冬，比要求底下業務共體時艱要來的有效百倍。
除了要相互支持將現金留底放大外，股東間的討論情緒穩定也很重要，畢竟指責別人相對容易，承擔責任總是比較有壓力，合資開業真的務必慎選股東，因為當店開下去很多事都來不及了，多半只能砍掉重來，講這個相信很多開過店創過業的朋友一定能感同身受。
３.小白的建議
在自媒體盛行的時代，大型加盟品牌的優勢已不再明顯，而且加盟品牌還會墊高開業的成本，像是開業前多一筆加盟金、額外支付加盟月費、強制要求將店開在街邊店等，所以如果你有自媒體的個人品牌做基底，也能克服契約書製作等相關問題，真心建議不用選擇房仲品牌加盟，因為加盟多付費獲得的資源，對你來說不一定成正比。
穩定的股權結構及建立嚴謹的財務紀律，能讓經營者能掌握足夠的控制權，使公司發展朝穩定的方向前進，除此之外，店東更應注重自身實力及資源數量的提升，提高能力後「溢出效應」會幫助團隊他人一起成長，也會讓你更容易留住對的人才。
最後，別忘了選擇比努力重要，選擇對的方向再加大努力力道，不管你是房仲或店東都應該如此，小白相信2025年不會是房仲業的寒冬，而是勇者的跳板，選擇對的方向一定能讓你在這個時間點彎道超車很多同業。
