賣到市場最高價的秘密！【陪你買好房｜團隊售屋SOP】

售屋每個人都想賣市場最高價，想賣最高價不是不可能，但你需要一套完整的售屋SOP，及一位你信任的業務！但這邊的市場最高價，不是指賣方心中的最高價，因為不會成交的最高價是沒有意義的，無行無市的價格，單純給自己開心的，能成交的市場最高價才有實質上的意義，也才能幫賣方解決要把房子賣掉的這個問題。

當然，假設你是房子有賣也好不賣也沒差的賣方，那當然可以想開什麼價格就開什麼價格，認真說市場上一間房賣兩三年，甚至賣十年也還沒賣掉房子的賣方也大有人在，但如果你是真心想賣掉房子，且想進一步了解「陪你買好房」團隊如何幫你賣到市場最高價的賣方，這篇你一定要繼續看下去，最後小白也會分享如何幫你賣到市場最高價的關鍵。

▎SOP１：不動產估價

一個案件能不能以市場最高的價格賣掉，不動產估價這個項目，小白認為絕對佔了80%的成敗因素，但小白從業三年多，發現市場上很少有房仲能做出一份完整估價報告，多半都是憑感覺，或靠印象／記憶，所以當你問房仲我的房子可以賣多少時，多半會得到以下回覆：

1.要委託的不動產大概可以賣到XXX萬。
2.要委託的不動產同社區／附近前幾個月成交XXX萬。
3.拿出未經整理過的成交行情，說明要委託的不動產大概可以賣XXX萬。

但小白認為這些做法，都無法提供賣方完整且全面的估價，因為這些都是憑印象或只看單一個案，就算同社區同一棟成交同坪數，都不存在一模一樣的房子，以最淺顯易懂的差異就是樓層數一定不可能一樣，而且只看成交價不看市場銷售案件，沒辦法以較全面的視角去評估案件估價。

所以小白在為賣方製作估價報告時，還會提供完整的五項數據：
1.以估價師為主的團隊建置之估價模組化系統，利用大數據進行案件估價。
2.近一年同類型案件的成交價格（會提供搜尋條件供賣方進行驗證）。
3.買方期望成交價與下斡旋議價落點。
4.同類型商品目前在市場上銷售的狀況及開價（會提供搜尋條件供賣方進行驗證）。
5.銷售快速與銷售速度較慢的兩種建議開價與底價價格。

在提供這五個數據後，小白還會在估價報告中，分析案件的優缺幫助賣方了解銷售上的抗性（困難點），並與賣方討論後續的銷售策略及該如何調整，就不會發生賣屋賣到心慌慌的狀況，賣方也能更全面的了解「市場」的狀況與全貌。

▎SOP２：不動產問題排除

在完成最重要的估價作業後，下一步小白會與賣方討論瑕疵／問題是該花錢修復還是按照原況如實告知買方，或是有哪些瑕疵／問題根本無法排除，那無法排除的狀況下，該如何調整銷售策略，這些在第二步階段，小白均會一一提出建議並調整銷售策略。

１.協助賣方解決屋內雜物問題：清運屋內雜物及舊機車回收（本案上架１週售出）

２.協助賣方處理滲漏問題：找抓漏師傅進行評估與施工（本案上架２週售出）

▎SOP３：行銷包裝

行銷包裝這邊主要會分成文字與圖片，但這個部分很難做陪你買好房團隊與同業的差異圖，尤其是文字的部分，太見仁見智完全無法比較，但圖片小白用已經銷售的案件來做比對，你就知道委託給一位不會拍照的房仲，會讓你的房子看起來多糟糕。

▎SOP４：全責介紹

全責介紹這個比較適用在專簽案件，小白自己在接案只要是專簽，99%的帶看都是我親自去開門陪同同業看屋，主因是我清楚賣方的需求及這間房子所有的狀況（接案前小白均會做屋況檢查），也跟賣方討論過所有該注意的銷售介紹方式，所以由開發（小白）來介紹最加分，而且在每次帶看完的回報中，小白一定會拍攝門窗關閉的影片，提供賣方線上檢查。

▎SOP５：安心成交

現今的不動產買賣多半都會委託建經公司來做房屋買賣的履約保證，要安心成交不是一件太難的事情，但對建經公司小白很在意的一點是，這間建經公司有無各大房仲品牌入股，或是這家建經公司是否為某房仲品牌的子公司，因為沒出事時都沒事，但萬一出大事，有各大房仲品牌入股的建經公司是否會站在公平的立場就不一定了，畢竟股東／老闆的話多少還是要尊重一下，這也是小白在選建經公司時，只選擇僑馥建經的原因，僑馥建經是目前台灣少數沒有各大品牌入股的建經公司。

那除了履約保證外，再來小白也很在意，案件簽約的地政士有無證照，簽約的地政士有無地政士執照，多數買賣方不一定會注意，主要會覺得都已經走到最後一步了，地政士又是房仲的特約代書應該沒問題，但實際上無地政士證書卻在簽約時坐在代書座位上的事，在業界早就不是什麼新鮮事，但小白個人很在意這件事，因為沒有地政士證照卻在做簽約的人，就像有個人聲稱自己是台大醫學院畢業，但卻拿不出台大醫學院畢業證書一樣的糟糕。

▎一般賣方的售屋模式

相信這些售屋模式你一定聽過或你目前正在進行中…

１.委託給一堆仲介

將房子委託給一大堆仲介賣，每個來跟你接觸要簽委託的仲介都說有買方要買，結果…委託簽回去後只帶一組買方來看，然後…就沒有然後了，最後還是沒賣掉房子。

２.委託簽完仲介就斷線

如果你簽委託的仲介，是一個開發型的房仲（只會簽委託不會賣），那在簽了委託後，一定覺得仲介好像斷了線的風箏，一去不復返連個消息都沒有，沒有回報也沒有帶看，你根本不知道狀況，就算賣的不好仲介也沒有提供如何調整文案的銷售策略與規劃，然後賣很久最後還是沒賣掉房子。

３.為了人情給給親友賣

因為親朋好友在做仲介，你因為不好意思只好把委託簽給他，但你根本不知道這位親友到底會不會賣，單純因為不好意思或被家人情勒就給親友委託，然後賣了很久最後還是沒賣掉房子。

上述狀況，賣方只能處於一直在等待的被動狀態，每個月持續繳房貸利息，一直在繳基本的水電費、管理費、房屋稅及地價稅等等，不動產的屋齡一直在增加，甚至賣到自己懷疑自己是不是賣太高，還是房子不值這個價錢，但萬一要降價又怕賣太便宜，最後甚至不知道到底要不要繼續賣還是改成出租。

▎賣出市場當下最高價的作法

想賣出市場最高價，要滿足以下三個條件…

１.找到對的人

找對人、說對話就能做對事，但這個對的人一定要滿足以下兩個條件，才有辦法真的幫你處理賣屋的問題。

1-1.業務本身當過賣方且有大量的買賣經驗
有過售屋經驗的業務，比較能夠感同身受賣方賣屋賣不掉的那種感受，及賣屋時那種感受，如果你的業務還沒賣過房，相信我，他心中想的只是如何跟你議價讓自己能順利成交而已。 再來有無買賣經驗這邊指的是成交案件數，如果服務你的業務成交件數在20件以下，甚至10件以下，認真說他的售屋經驗跟第一次賣房的賣方是差不多的，大概就比較熟買賣流程而已，不是小白想打壓新人才這樣說，而是多數店頭其實都不太會教如何行銷案件這塊，就拿上述行銷包裝這個part來說，上面跟我一起銷售的同業，至少比我早２年入行，但照片拍起來就是有落差。

1-2.口條邏輯清晰且具論述、疑慮排除的能耐
找對人之後就是要說對話，一個口條邏輯不清晰或論述解決問題能力有問題的業務，是沒辦法協助賣方將問題解決的，因為這樣的業務可能連聽話對他來說都是一個困難，如果沒辦法聽對需求說對話，自然就沒辦法做對事（賣到市場行情最高價）。

２.以一個能測試市場的價格進行銷售

這個條件聽起來簡單實則不難，估價之後的開價就是一個眉角了，開價開太高沒人來看，就沒有市場反饋的數據可進一步調整，並且進一步了解市場目前的狀況，那有些案件賣方可能會有自己的想法，但在台灣有些賣方很喜歡「憑感覺」來開價，就算數據已經逐漸公開與透明，他們仍相信自己的感覺，或是只看自己想看的，這樣的狀況在房市上漲時問題不大，因為賣越久價格越高，但在房市盤整或下跌趨勢明顯時，想要再賣回半年甚至一年前的高價，是一件異想天開的事，主因在於市場並不是賣方、買方或房仲可以控制的。

３.將案件的的優點極大化與完整的一條龍服務

這個就要分享一下房仲的教育訓練，多數傳統房仲的教育訓練只會教房仲新人話術、做狀況（註1），有部分會教不動產的專業知識，但極少數會教房仲新人如何包裝行銷案件，再來就是一條龍服務，「成交才是服務的開始」這句話從業幾年的房仲業務應該都聽過，但真正能做好的沒幾個，因為要把後續的服務做好，平常就得累積資源與人脈，才有機會在客戶提出問題（房屋滲漏、裝修整理、水電修繕、家中有白蟻要除蟲等）時，第一時間給予客戶協助。

狀況種類一：沒有斡旋卻跟屋主回報買方價格出XXX萬（低於底價很多）：藉以打擊賣方信心。
狀況種類二：明明只有一張斡旋，卻告訴買方目前有另外一組也在考慮要下斡：藉以迫使買方加速下斡意願。

▎預約1對1諮詢了解銷售提案

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程序一：接著您可以選擇線上會議或是直接與小白見面，在會議或碰面時，我們將為你客製化售屋提案。

程序二：在這個提案後，如果你覺得我們的銷售模式適合你，接著我們可以進行簽定委託，成為我們的獨賣客戶。

如果在解釋過程中，你發現我們彼此不合適，沒問題！你還是可以找其他仲介服務。