在買房的路上，相信你一定有機會看到裝潢的美輪美奐的案件，或標題打上「全新整理」、「買房送全新裝潢」、「整新Ｘ房」、「全新傢俱贈送」等字樣的案件，加上房仲（或屋主）在拍照時多半會將設計好燈飾全部打開，營造燈光美氣氛佳的感覺，讓你有一見鍾情看到真命天「房」的心動感。
但在華麗的表象下，這類的案件對一般買房新手來說，存在不少潛在風險，而且多數房仲在介紹話術案件時，為了要順利成交，不一定會如實告知買方，心態多半都等成交出問題後再說，因為只要講了多數買方都會直接放棄看別案。
▎買投資客案件房仲不會告訴你的三大風險
那買投資客整新房到底有哪些仲介該說而沒說的潛在風險呢？以下小白想從最常發生的三大風險來跟大家分享，也會提供相關的注意事項及該如何做才能避免踩雷…
１.風險一｜短期買賣貸款成數低
這個風險是很多買房新手會忽略的一個關鍵，然後如果又遇到菜鳥仲介，就很容易有違約的狀況發生，主因是多數銀行的內規都會要求貸款部門，遇到未滿一年買賣的案件鑑價「不能超過前手成交價」。
以小白所知的經驗，多數銀行面對短期買賣的案件，能貸款到八成幾乎不可能，除非買方的身份很優質（或特殊），例如：軍公教、百大企業、年收破百等，不然幾乎不可能突破這個限制，再者就是有關係的買方（或協辦的人有關係）。
所以當房仲跟你拍胸脯跟你保證他們的代書很厲害，一定可以幫你將貸款貸到成交價的8成時，小白相信這個仲介在話術你的機率高達80%，而且萬一貸款不到八成，一定推給代書或推給你自身的條件不佳所致。
２.風險二｜掩蓋法遮掩各種缺失
房屋裝修或整理有很多種方式，掩蓋法是其中一個方式，掩蓋法翻成白話文就是眼不見為淨，問題不一定被解決，但用了掩蓋法後，你一定不會看到這個缺失，例如：外牆滲漏導致屋內牆壁有壁癌，若要從外牆進行維修，花的費用可能會是一大筆，這時候投資客就不一定會修到好，但…屋內的壁癌及滲漏該怎麼辦呢？這時候聰明的投資客多半會在外牆上加上一塊矽酸鈣板，來個眼不見為淨。
這時候如果你是買房新手，在肉眼無法判斷及經驗值不足的情況下，你要發現投資客是否使用掩蓋法來遮掩一些缺失，難度就會相對提高，如果帶你看屋的仲介又沒有協助把關的話，等你發現該處有滲漏或壁癌的話，多半都好幾個月後了，這時候爛的仲介一定會跟你說，已經超過保固期了，要買方自己處理。
不過小白想額外補充說明，掩蓋法並不是一個不好的方法，主要還是看用的人及用在什麼地方，在實務經驗上，掩蓋法也常用在一些無法解決的小瑕疵或牆壁裂縫處，像是透天厝施工時常使用的狗洞，在交屋後常出現修也修不好的裂縫時，多數裝潢師傅也會建議採用掩蓋法去遮蔽這個裂縫。
３.風險三｜華而不實重看不重用
多數投資客的案件多數都會進行裝潢，不管從照片或到現場，你都一定會有「哇！好美」的感受，但細細品味或了解，就會發現不少地方是不合理的，以下舉幾個小白覺得新手容易忽略的點：
1.廚房很大很美，但沒有放冰箱的地方。（廚房外也沒空間放=_=”）
2.夾層屋淋浴龍頭跟矽酸鈣板的天花板，只差1公分。（水龍頭離天花板這麼近保證發霉）
3.整體氛圍維持得很好，但實際上住進去發現收納空間超少。（雜物或衣物根本沒地方放）
4.大範圍看很美，但邊邊角角收邊收的很粗糙而且建材都是便宜貨。（貼皮櫃體及塑膠地板便宜）
5.號稱水電管線重新施工，但實際上只有部分電線更新。（看不到的都不太會更新）
6.有些房間插座有點少。（原本不是房間硬隔出來的）
7.客廳初看很漂亮，實際上沙發座位根本對不到電視牆。（沒在那邊生活你不一定第一眼看的出來）
8.為了解決畸零空間硬做一個平台或桌子出來。（那個桌子跟平台很雞肋）
▎五個小技巧讓你躲開80%的黑心投資客的奧步
小白從業兩年多來，成交40幾個案子，僅一案是投資客的案件，而且還是客戶指定要買的案件，不太主動推薦投資客案件的理由，基本上都寫在上面了，但萬一客戶仍想看或買投資客的案件時，該如何幫客戶避開上述這些雷區，小白個人覺得就是一個好的房仲業務一定要具備的能力了。
除了上述「風險一」小白是一定會主動告知的外，其他兩項風險就真的要到現場才能檢查屋內有無類似的狀況，這邊小白分享帶買方看投資客案件時，一定會用的五個小技巧，而且就算不是看投資客的案件也一樣可以用得上。
１.技巧一｜「敲」每一面牆有無聲音不一樣
看非投資客的房子時，小白也很愛用手這邊敲敲那邊敲敲，除了檢查房子有無牆壁被矽酸鈣板遮蓋外，還可以看那些地方有用木作包起來，天花板怪怪的地方也會上去敲敲，這樣可以知道這個地方有沒有梁柱，是不是有大樑用木作將梁與牆壁的凹槽起來這樣。
那如果敲到牆壁聲音不一樣，需要再進一步了解這面牆壁的另外一面是什麼，如果是外牆或浴廁有可能有水源處，就自己要小心一點該面牆壁有機會有滲漏水或壁癌的狀況，一定要進一步跟帶看的仲介詢問或請他確認。
２.技巧二｜「掀」天花板維修孔看有無漏水
天花板如果有裝潢，一定要尋找有無維修孔可以探頭上去看天花板上的狀況，不過除了浴廁的天花板外，客餐廳的天花板要有維修孔讓你可以探頭看得不多，所以能探頭上去看得依定要拉椅子探頭上去看一下比較安心。
那如果是無維修孔的天花板，就要檢查天花板有無水漬或水痕，或是變黃發霉的跡象，如果有的話一定要請仲介查明清楚，不然在買賣後，該處滲漏的機率超級高。
３.技巧三｜「開」電盤看裡面電線是否重拉
動動手打開電箱可以知道這間房子有沒有更換過電線，可以觀察兩個部分：
1.電線的顏色是否較淡，如果較淡就是比較舊的電線，更新過的電線多半顏色會較深。
2.電線的粗細，現在的電線多半用白扁線，所以電箱打開後，若不是白扁線而是另外一種較細的電線，也要注意是否沒更換過電線。
４.技巧四｜「走」看看有無動線奇怪的地方
房子是要自己住的，所以只有你自己知道自己的習慣，所以你在看房時一定要自己去走一走，看屋內的動線是不是符合自己的需求，會不會有卡卡的感覺，或是移動餐桌或將餐桌拿掉整體動線會不會更好等等。
５.技巧五｜「想」自己的習慣有無不符邏輯
如果你們家是一定會在餐桌用餐的家庭，可以試著思考，以下幾點：
1.如果在餐桌上用餐空間夠嗎？如果這個地方家人坐在這裡用餐，要到客廳或進廚房拿東西，會不會卡卡的或是動線太小。
2.臥室如果要換成King Size的床墊會不會就沒有走道可以走？
3.規劃放冰箱的位置，如果家庭人口數要買到500公升以上的冰箱，空間夠嗎？
以上簡單舉幾個案例讓大家可以做發想，但技巧五我還是會建議要回歸到買方自身需求，要從自己的角度出發去思考這間房子已規畫的空間，到底符不符合自身的需求。
▎小白的建議
投資客的房子不是不能買，而是太多房仲沒有把話講清楚，甚至連該做的不動產現況說明書調查，都沒有好好完成，導致在跟買方介紹時，只能使用逼逼逼的方式，或一直做動作營造出該案很搶手的氛圍，來讓買方下斡。
認真說小白覺得這樣的狀況房仲跟投資客都各有問題，但房仲的問題會比較大一些，依照不動產經紀業條例24-2條，房仲有告知「買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵」的義務，以及民法第567條中提及的「以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務」，但實務上很多仲介對於投資客的案件都是很隨便的簽一簽，反正屋主說啥就在不動產現況說明書上勾啥，事後會到現地進行實際調查的房仲真的少之又少。
所以如果你購買或看屋的標的是投資客的案件的話，請務必依照上述方式一一檢查或詢問房仲，請房仲協助你了解發現異樣後的調查，在下斡前務必評估及衡量自備款有無成交總價的2.5-3.5成，若無有機會提高你違約的風險，這點務必謹慎小心評估。
