存了一輩子的辛苦錢，好不容易買到心中理想的好房，結果交屋後卻發生漏水事件，任何人奇蒙子都會不爽！如果協助買賣的仲介或屋主擺爛不處理，小白相信除了不爽外還會超級火，但面對漏水瑕疵，已經把錢都付完的買方，到底該如何能在付款交屋前，及交屋後發生漏水瑕疵時自保呢？方法是有的，而且你應該要知道，這篇漏水處理全攻略，滿滿的實戰一次大公開。
這篇小白綜整了從業迄今，經手的漏水TB案件（TrouBle），加上協助群友處理漏水案件的經驗做分享，歸納出三大重點，讓你買房交屋後或是自宅遇到漏水問題，都知道該怎麼處理才能讓漏水問題順利解決！一定要看到最後，最完整處理的SOP在最後唷！
▎重點一、常見問題及迷思
那在提出解決漏水瑕疵前，小白想先針對多數人買房，關於瑕疵（漏水）處理常見的問題及迷思，先做說明與講解，不然市場上真的太多事事而非的說法，一堆雜訊對處理事情可不是一件好事。
一、仲介都會說賣方有半年的瑕疵擔保，那超過六個月是不是就不能要求賣方負責了呢？
Ans：
依民法365條（註1）中提及主張瑕疵擔保的責任期限有六個月及五年兩種，坊間仲介公司在簽約時都會寫上題目中提及的特別約定，也會口頭告知買方賣方的瑕疵擔保只有六個月，但民法又寫瑕疵擔保有五年，到底哪個才是對的呢？答案是兩個都對，差別在起算的時間點，那該如何選擇適用期呢？
- 自物之交付時起經過5年而消滅：此即所謂5年期限，不動產交易中物之交付時即為交屋時，故交屋後起算5年內，買方無主張瑕疵擔保之權利即消滅，此亦為瑕疵擔保的最長時效。
- 買受人依第356條（註2）規定為通知後6個月間不行使：這邊可以拆成兩個部分來看。
▶️買受人依第356條規定為通知：買方於交屋時〈後）應依通常方式檢查房屋，如有問題應立即通知賣方，若交屋當下未能依通常方式檢查到之問題，如日後發現，也應該立即通知賣方，此為買方的通知義務。
▶️通知後6個月間不行使：這邊所謂的6個月時效是指，若買方發現瑕疵通知賣方後，若賣方拖延不願處理，買方就必須於通知後6個月內提起訴訟，確保權利不因時效消滅。 - 綜上，簡單說買方在交屋後，應立即依通常程序檢查，發現問題後未及時通知或通知後未於6個月內行使權利，都會因此失去瑕疵擔保的請求權利，但如果交屋後依通常檢查未能檢查到之瑕疵，於交屋後起算5年內，若有發現瑕疵依然可以要求賣方負起瑕疵擔保之責，但發現瑕疵之日期，距交屋日有一段時間的話，因買方有使用之狀況或破壞之可能，若賣方不願意負責，上到法院訴訟時，舉證之責多半會落在買方身上，需要舉證此瑕疵是在交屋前就存在之事實。
民法365條
1.買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
2.前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。
民法356條
1.買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。
2.買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。
3.不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。
二、買賣契約書上寫「現況交屋」，但買屋後有漏水，買方就只能默默接受嗎？
Ans：
依民法366條（註3）可知「如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」，所以就算買賣契約書上有「現況交屋」的特約條款，但賣方沒有詳實告知房屋有哪些瑕疵，這樣的條款是無效的，所以比較正確的作法：
- 現況有漏水： 賣方應詳實告知買方漏水處，並以減少價金折讓給買方，讓買方自行修繕，因而不負漏水瑕疵擔保，明記在合約之中。
- 現況無漏水： 賣方於不動產現況說明書中明文保證無漏水，另外明訂賣方半年內願負漏水擔保責任，並請買方於交屋後應立即依通常程序檢查屋內狀況，若檢查後無問題則可排除多數的瑕疵，檢查若有問題可以請賣方立刻修繕。 但如果是超過6個月以上才發現的漏水狀況，要請賣方負責的話，買方這邊就要先釐清責任歸屬，到底是交屋前就存在的瑕疵，還是交屋後之後才產生的瑕疵。
民法366條
以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。
三、交屋後才發現漏水，買方可以請求解除契約，扣除必要成本原屋返還不買嗎？
Ans：
依民法359條（註4）及民法360條（註5）提及，瑕疵擔保買方會有三種請求權：
- 減少價金。
- 解除契約。
- 損害賠償。
買方的請求權雖然有「解除契約」這項，但民法359條（註4）寫得很清楚「解除契約有失公平者，買受人只能請求減少價金。」，以實務經驗及法院判例上來說，漏水瑕疵要嚴重到解除契約的判例非常少，多數漏水狀況買方僅能減少價金和損害賠償。
民法359條
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
民法360條
買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。
四、買中古屋可以請驗屋公司來檢查有無漏水嗎？
Ans：
可以，但時間上多半會落在交屋後，依小白實務經驗上，真的很少看到中古屋交屋前賣方願意給買方驗屋的，但房屋如果交到買方手上，驗屋是買方本來就可以做的事。
五、我在簽正式買賣契約後如果有發生下雨的狀況，我可以要求在進去檢查嗎？
Ans：
可以，如果仲介或賣方不願意配合，依小白個人經驗，這多半有鬼或是有什麼不知道的貓膩在裡面，而且這個檢查不限次數，當然，以一個正常買方檢查的次數，大概會是在簽約後有大雨過後，還產權移轉正式交屋前幾天自己來檢查，或是帶設計師來檢查，大概就這2次為主。
▎重點二、看房到簽約後交屋前檢查的時間點與重點
１.檢查時間點
看中古屋到下斡議價，再從簽買賣契約到交屋後裝潢，約有45-120天左右的時間，可以檢查這房屋的機會大概有以下幾個時間點：
1-1.第一次看屋與復看檢查：自己（或家人）與房仲一起檢查。
1-2.正式簽約前後若有下雨的檢查：自己與房仲一起檢查。
1-3.銀行對保後到正式交屋前檢查：自己與房仲一起檢查。
1-4.交屋後檢查或拆裝璜時檢查：自己與設計師或驗屋公司一起檢查。
如果上述五次檢查你都有有檢查到的話，房屋若有漏水問題，一定會被發現，另外上述第1-3次檢查的時候，記得攜帶手電筒，最好是流明度高一點的手電筒，這樣面對天花板較高的建物時，比較看的出來有無水痕或色差。
２.檢查重點
檢查重點這邊列舉四處多數人都會忽略沒注意到的地方，買房這麼重要的大事，小白建議一定要親自檢查，不要交給房仲或他人，檢查的重點如下：
2-1.浴廁天花板上方：這邊算是管道蠻密集的一個點，但很多人在看房時，未必會搭椅子或梯子爬上去看，加上現場若無椅子或梯子，多數人都會選擇直接跳過。
2-2.窗簾後方牆壁：有些大面積的窗簾，或長年沒有在開關的窗簾，有機會遮擋到窗框或舊式窗型冷氣孔的漏水瑕疵。
2-3.踢腳板：踢腳板因為要蹲下去觀察，所以也是不少人會忽略的點，尤其是鄰浴廁或廁所隔間牆的踢腳板，因為水往低處流的原因，出水口有可能在踢腳板裡面，而被忽略；另外如果廁所有傳統浴缸（崁在浴室的那種），這種一定要特別注意，因為這類型的浴缸底部，多數建商都不會做防水，時間一久浴缸與牆壁的矽利康硬化後，水從浴缸邊邊滲到浴缸底部，一定會有漏水的瑕疵。
2-4.可移動傢俱後方牆壁：建議如果可以的話，這些可以移動的傢俱最好也都是搬開來看一下，尤其該面牆附近有水源。
▎重點三、交屋後發生漏水處理SOP
如果前面的檢查你都做完了，但在交屋後還是發生（現）漏水的狀況，請依照下面的步驟一步步完成，下圖步驟是從發生漏水到最後的全部處理SOP簡易圖說。
１.步驟一｜處理漏水腳色定位
在開始說明處理SOP前，我們先把SOP會提到的角色做個分類，簡單說明他們在整個事件過程中能協助處理哪部分的事務，這樣你會比較清楚該名角色的定位，處理漏水問題時，才能找對人、說對話、做對事。
1-1.當事人：
👤買方：被漏水瑕疵困擾的苦主。
👤賣方：實際該負責處理漏水的人。
1-2.協助者：
👤房仲：
買中古屋遇到漏水問題，多數人第一時間都會通知房仲，但也有不少人第一時間把氣出在房仲身上，但說真的這樣並沒有辦法解決你的問題，因為房仲只是協助者的角色，實際上要處理漏水問題的人，還是賣方而非房仲。
那有的人會說，我有付房仲服務費，為何房仲沒有幫我把關，關於這個想法，小白想說的是，術業有專攻，房仲是協助你安全的交易房子及賣你服務的人沒錯，但「抓漏」是一門專業，並非每個房仲都這麼剛好有經驗會抓，連小白本身也是因為處理這麼多TB案件，才有辦法知道這些眉眉角角，所以請把房仲當成你的戰友，而非在第一時間指責他們為何沒有幫你把關漏水瑕疵。
👥管委會：
如果你住的是集合式住宅（大樓、華廈或社區型透天），多半會成立管委會，如果有鄰宅滲漏的狀況，可以請求管委會協助，依照公寓大廈管理條例第36條第六項提到，若住戶違反第六條第一項規定，管委會需出面協調兩造。
👤里長：
如果你住的的是公寓，沒有管委會的話，可以請鄰里的里長來協調鄰居，如果里長來都沒有用，下一步就是要直接去區公所申請調解了。
👥調解委員會委員：
如果請管委會及里長都無效，下一步要找的協助者，就要找行政區的區公所申請調解，或是到所在縣市的線上調解案件聲請平台聲請（臺南市線上調解案件聲請平台）調解，接著由調解委員會的委員來協助調解。
👥土木技師公會/台灣防水工程技術協進會/各縣市防水防漏職業工會：
經調解委員會協調後，兩造當事人均無法達成協議，最後要上到法院時，仍會需要請經法院認證的公（工）會進行檢測，別自己亂找巷口或親友介紹的抓漏廠商來出報告，有可能會有白花錢的狀況。
👤律師：
處理漏水到最後階段要上到法院時，多數人還是都會委請律師進行民事訴訟，會建議在請律師前，可以先花點小錢跟這位律師諮詢一下，請他提供對這個訴訟案件的看法，會對你未來的訴訟大有幫助。
1-3.第三人：
👥造成漏水的鄰居：
雖然他不是賣房子的人，但房子內的漏水瑕疵卻是因他而起，所以對買賣雙方來說，他算是跟這個漏水瑕疵案件有關的第三人。
２.步驟二｜確認交屋時間並存證
發現房屋有漏水狀況，或疑似漏水狀況，請先確定交屋的時間是什麼時候，接著將漏水的狀況拍照、錄影，如果這間房屋是跟仲介買的，請第一時間將漏水的證據（狀況）傳給當初服務你的房屋仲介，並請仲介找抓漏師傅來協助了解漏水狀況，那在抓漏師傅來之前，可以先依照步驟二自我檢查，先簡單了解漏水的源頭從哪裡來，是什麼水。
３.步驟三｜自己先檢查水從哪邊漏
處理漏水瑕疵，第一時間要判斷的是「水從哪邊來？」，這個問題的答案會直接影響該怎麼處理漏水問題，水從哪裡來，可以先按下列幾個問題，依序去判斷水從哪裡來，再進而判斷可能漏水的點在什麼地方。
3-1.漏水的「水」是經常性還是非經常性：
屋外下雨才發生漏水嗎？還是平常就有？
⭕是：如果是下雨才發生漏水，那表示漏「水」的來源可能是從外面來的，而非自宅的漏水。
❌否：如果不是下雨才發生，那表示漏「水」的來源可能是自宅或鄰宅管線，或是用水處（浴廁、排水孔）。
3-2.漏水的「水」是進水管破損還是出水管破損：
漏水的範圍大嗎？水量大嗎？
⭕大：如果漏水的範圍大（在附近沒有水源處有水滴或整片牆壁都含水），而且水量多的話（有水滴），多半是進水管破裂造成，因為有壓力才會造成這麼大面積的漏水狀況。
❌小：如果漏水的範圍小（在水源處約20-50公分的水痕），而且水量沒這麼多的話（沒有水滴），多半是出水管破裂或是落水頭接縫處沒有銜接好造成，因為出水管沒有壓力且不會經常有水在水管裡。
3-3.漏水的「水」是自宅還是鄰宅的水源：
把自家的水源關掉或不使用疑似漏水的浴廁還是會漏水嗎？
⭕會：鄰宅滲漏的機會大幅度提升，因為你家沒用水還會漏，那多半是鄰宅造成的滲漏。
❌不會：那可能要檢查自宅是否有滲漏的狀況了。
４.步驟四｜責任歸屬釐清
在完成步驟一到二後，接下來我們就是請廠商簡單的評估滲漏的責任，在經過步驟二的判斷後，你對漏水的來源會有一個基礎的判斷，所以也不太需要擔心誰找的廠商替誰說話，因為你對漏水的「水」怎麼來，心理都有底不會被人牽著鼻子走。
小白這邊綜整公寓大廈管理條例中，有明確律定該由誰負責的範圍，不過目前比較有爭議的是在大樓外牆這一塊，目前沒有比較明確的規定及判例可以用來判斷權責由誰負責，所以這部分變成要個案協商或上到法院才會知道誰輸誰贏。
另外這邊小白也列舉幾個在處理漏水案件，抓漏廠商會用到的檢測方式，這樣你在請廠商檢測的時候，會比較知道要怎麼跟抓漏的廠商溝通。
4-1.測試方法一：水壓錶測試。
✅使用時機：疑似進水管滲漏時。
4-2.測試方法二：放水測試。
✅使用時機：疑似浴廁防、陽台防水層破損時。
4-3.測試方法三：內視鏡檢查。
✅使用時機：疑似排水管或冷水進水管滲漏時，熱水進水管因管徑太小，故不適用。
4-4.測試方法四：色水測試方法。
✅使用時機：疑似馬桶內部滲漏時。
4-5.測試方法五：紅外線熱像儀檢測。
✅使用時機：疑似窗框滲漏時。
５.步驟五｜費用協商
在確定責任歸屬時，如果是初步判斷是自宅滲漏，基本上只需要賣方出面處理就好，就可以直接跳步驟五修繕，之後該誰出錢就誰出錢，這個TB案件就算結案了。
但如果滲漏的原因疑似第三人住家所致，協商的過程中萬一不順利，就會請到管委會、里長這兩種協助者出現，萬一第三者不配合時，依公寓大廈管理條例第6條第三款，住戶或管委委會有權請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，如果搞到這個狀態，多半會直接銜接步驟六訴訟這個步驟。
那在跳步驟六訴訟這個步驟前，依照小白個人經驗，都會建議買方有80%以上把握錯不在自己的時候，就可以先寄存證信函，再申請調解委員會，如果做了這些賣方與第三人仍不出面，可以接著再申請第二次的調解委員會，經兩次調解不成後，就可以直接跳步驟六訴訟。
再來是整個處理過程中，如果仲介協助意願低落，可以直接向消保官投訴，再投訴前仲介那邊還可以向該店店長、店東告知，以及向該品牌總部申訴，若真無效果再向消保官投訴也可。
６.步驟六｜瑕疵修繕
步驟四結束後如果賣方或第三人願意處理應該就會直接進入修繕程序，但如果不願意處理或價錢喬不攏，就會直接跳到步驟六訴訟這個步驟。
７.步驟七｜民事訴訟
步驟四協商無效後，就要進到步驟六訴訟，但說真的，處理漏水瑕疵案，前面幾個步驟能好好處理，應該沒人想走到訴訟，小白自己處理這麼多案件，迄今也還沒有案件真的走到訴訟，但小白自己有請教過處理過類似案件的律師，以下有幾個注意事項分享給大家，跟律師諮詢完後，若覺得勝訴的可能性大，那就直接委請律師提起民事訴訟吧！
7-1.要寄存證信函前，建議帶著證據去找律師諮詢一下再評估怎麼寄這個存證信函，以及存證信函的內容要怎麼寫，因為亂寫可能變成原本對你有利的證據，最後變成一個把柄落在對方手上。7-2.相關的證據盡量不要口說無憑，跟律師討論時最後能有實打實的數據或依據佐證，方便律師判斷勝訴的可能性。
▎小白的建議
處理漏水瑕疵是一個漫長的過程，小白經手協助的案例中，目前最長長達快2年了還沒處理完，漏水瑕疵真的很考驗一個仲介的專業、耐心與溝通能力，再來就是需要很多的手段，因為每一次協調都是在談判，講白話就是要很會喬，講得簡單但做起來水真的很深。
那在看過一些判例及跟律師朋友聊過後，發現處理漏水瑕疵，打到民事訴訟多半兩敗俱傷，賣方買方誰比較不吃虧都很難說，而且訴訟衍生的律師費及所費的時間精力，真的都遠超出三、五萬的修繕費，所以如果漏水瑕疵不嚴重，在20萬以內可以搞定，小白真心建議，真的錢花一花，不要讓這種煩心事影響你的人生。
