實價登錄經行政院核定自101年8月1日起施行，已經不知不覺過了10個年頭，2021年7月份的2.0改版是實價登錄的一大突破，除了將門牌及地號完整揭露，並溯及過往的28萬餘件交易案件，成交行情一目瞭然，整體介面做了一大修改外，也新增了「預售屋查詢」及「預售屋建案備查」這兩個選擇，舊版的「租賃查詢」無登錄狀況，也有進行改善與修正。
小白今天想跟大家分享實價登錄你不知道的point，及比實價登錄更好用的網站，從業過程與客戶對話中，發現有些準備買房的朋友，對於實價登錄的操作與新功能沒這麼熟悉，還有同樣社區在查詢，有人找不到某個買賣實價登錄的狀況，本篇將一一來接露實價登錄的盲點。
▎實價登錄你不知道的point
１.不會上實價登錄的案件｜資料摘自台北市政府地政局實價登錄專區QA說明
1-1.單價過高或過低之案件，如不具市場參考價值者，不予揭露。
▶️新建案超過估價師認定合理價格的最高與最低兩成的案件，均會被認列為偏離市場行情，暫不公開，要等到銷售過半，市場認同後才會一次放上實價登錄。
1-2.成交總價為0的案件，不予揭露。
1-3.特殊案件之交易，非屬一般正常交易者，不予揭露。
▶️買賣案件勾選備註欄代碼：2-2建商與地主合建案、5-8借名登記返還、5-9受債權債務關係影響或債務抵償、5-10雙方合意（法院判決）解除契約、6-1塔位/墓園等案件。
1-4.土地及建物分件登記之買賣案件，如申報人未依規定將土地及建物合併申報者，不予揭露。
▶️土地與建物分屬不同所有權人，但卻分別賣給同一個買方時，就會發生分件登記之狀況。
1-5.連件買賣案件若總價無法拆分，應合併申報於1件中，其餘案件不予揭露。
▶️連件買賣案件會出現在土地面積或建物面積較大之登記案件中出現，因一次交易的數量較多，故將本次交易所有土地或房地標的一起合併申報。
1-6.經檢舉尚在調查之案件，不予揭露。
1-7.其他申報內容有疑義案件，不予揭露。
２.會延遲實價登錄的案件
2-1.2021年7月1日前開賣的預售案件。
因無30日內要申報的規定，所以建商可能會等成屋後，再整批案件進行登錄。
2-2.建商或地主的保留戶。
建案對外聲稱完銷，其實不一定等於賣完，該案如有建商或地主的保留戶，就不會有「真正的賣完」，也就會出現完銷的建案有些戶型未登錄的狀況。
３.大樓案件坪單價登錄未扣車位坪數
這樣的案件較容易出現在屋齡較高（20年起跳）的大樓，因為以前法規較不完善，車位坪數未必可明確分拆計算，甚至還有一些車位是權利車位（只有車位使用證明書），導致在建物謄本上共有部分並未包含車位坪數。
依小白自己的觀察，除了上述狀況外，在台南民國106年以前的實價登錄，較常出現車位未獨立計算的狀況，107年後就比較少出現，不過這個狀況對查詢資料的人影響不大，因為查實價登錄主要都還是查近一年的價格作為參考，比較少會查到舊資料。
４.預售屋買賣契約書在實價登錄網站上可以下載
110年7月1日內政部施行了預售屋備查新制，新制要求建商的「預售屋資訊」、「買賣定型化契約」需在正式銷售前送審，且「買賣定型化契約」需符合內政部定型化契約應記載及不得記載事項，若有違反內政部定型化契約規定，地方政府可依平均地權條例開罰，按戶（棟）處6萬元以上、30萬元以下罰款。
預售屋的買賣契約書除了要送審之外，也會公布在內政部不動產交易實價查詢服務網上，但依小白的實務經驗，應該蠻多人不知道這件事情，但這個查詢的入口就在內政部不動產交易實價查詢服務網的首頁（圖1），點按鈕後就能進到查詢介面（圖2），接著輸入相關的建案名稱或建商名稱，就能查到預售屋買賣契約書的資料。
不過實價登錄網站的預售屋建案備查，雖然能在開賣前後第一時間查到建商是否準備開案，但仍無法第一時間知道建商送背查得的買賣契約書長什麼樣子，因為還是要經過主管機關的審查，審查後才會由主管機關進行案件上架作業，這點小白覺得有點小可惜，有種做事做半套的意味。
５.實價登錄的價格盲區
5-1.車位未載明詳細資訊
實價登錄上的車位，是小白覺得實價登錄上最好操控的盲區，因為目前實價登錄上的介面，並沒有辦法讓查詢資料的人第一眼就看出這個車位的種類、位置等，甚至連車位的價格申報，大概都是你想怎麼申報就怎麼申報，沒有一個統一的標準。
5-2.屋簷/雨遮計坪計價
雨遮不計坪的規定從107年1月1日發布後開始實施，但實際上要看的並不是成屋的日期來判斷屋簷/雨遮而是要看建案建照申請的時間，所以有些110或111年完工的新建案，還是有雨遮計坪的問題，主因在於這些建案很早就取得建照，但因為一些因素，導致建照展期展期再展期，最後甚至有A建商或地主不自己蓋，直接連同建照一起賣給B建商的狀況，才導致有些新建案，雨遮還是有計坪。
5-3.查詢價格沒辦法查到整棟社區
新版的實價登錄網站多了用社區查詢的欄位，以前舊版沒有辦法直接用社區查詢，那有些社區如果是二面或三面臨路，會有門牌號碼不一樣的問題，這時候如果你用路段/路名去查詢，就會有一些棟別是查不出來，但現在有可以直接輸入社區的欄位，這個盲區基本上可以被解決。
5-4.是否灌裝璜價格看不出來
政府雖然有明文規定，不動產買賣如有裝潢款/補貼，應該要把裝潢款項備註進備註欄中，但多數買方申報時均不會填寫，導致該案如果建商在第一次登記時，未將已裝潢的狀況註記或是有額外退裝潢費給買方，就會造成實價登錄被灌水。
▶️買方購入不動產，買入價格是2000萬元，但有200萬的裝潢款補貼，實際上買方買的價格為1800萬，但在沒有備註的狀態下，實價登錄上還是登載2000萬，這樣就會造成灌水狀況。
5-5.屋況看不出來
實價登錄沒辦法看出屋況，就有可能發生社區某間不動產買賣創新高的案例，但實際上只有這間房子的屋況特別好並非社區整體一起變好，但這種案例，就會被同社區其他要賣屋主拿來當作一個地板（價），想要踩著這個價格賣更高，或是被房仲拿來當作賣點，要求買方增加價格。
▎比實價登錄更好用的網站
那除了實價登錄外，對一般房仲從業人員來說，還有哪些非官方的網站，在網站設計及資料彙整上，做的比內政部不動產交易實價查詢服務網還要好呢？
以下小白分享我自己常用的非官方查實價登錄的網站，以及推薦的主要原因！
１.樂居
1-1.網站連結：https://www.leju.com.tw/
1-2.推薦原因：
▶️針對大的估價相對客觀，樂居很早就將車位坪數與價格分開計算，所以得出來的坪單價相對合理，平面車位與機械車位的車位價格，也都有統一，不像實價登錄上的價格是浮動的。
▶️社區資料的完整性相對高，各類成交平均價、格局圖、建商、學區等所有買方想知道的資訊，均完整揭露。
▶️除了實價登錄外，也結合該社區目前正在銷售的案件，讓消費者可以同時比較市場銷售案件的開價及實價登錄的成交價差距。
２.好時價
1-1.網站連結：https://www.houseplus.tw/
1-2.推薦原因：
▶️好時價網站中的「清華安富房價指數」的數據分析，與國泰建設的房地產指數蠻像的，差別在國泰的房地產指數是一季出一次報告，但好時價是每個月都會分析，資訊較為即時。
▶️估價系統相對好用，許多數據能直接套入，而且估價後還能顯示附近的同類型案件的成交金額，讓消費者做比對，用地圖方式呈現一目了然，另外在地圖上若有嫌惡設施，也會一併顯示。
▶️社區或實價登錄查詢時，用地圖模式不會像實價登錄網站卡卡的，也有套入各式潛勢區供買方判斷。
▎小白的建議／想法
實價登錄現在已經變成每個準備買房的人必逛的網站，尤其在準備看屋前，一定要先上網站做的功課，而且現在資訊這麼透明，沒必要去看房拿房仲現場提供給的實價登錄，看屋前、看屋中你都可以直接去看第一手資料，小白個人覺得都比房仲給你的要來的好，但前提是你得要有自己的判斷能力，不然看不懂也沒用。
再來就是看實價登錄時，盲點很多，所以實價登錄有時候真的是參考用而已，不會是絕對，也不存在地板價或是天花板價，買房還是要衡量自己的能力及市場的狀況，確定自己有什麼，能負擔的起什麼，才能夠更安全的買到理想中的好房。
