買房這樣問讓你掌握賣方底價金額！？【陪你買好房｜好房筆記本】

買房大家都怕買貴，但面對身經百戰的房仲業務（誤），一般買家就像誤入叢林的小白兔，深怕一個不小心出得太高，當了盤子！上述這個狀況，小白相信這是每個買方，在買房準備下斡旋前都會遇到的難題，導致在看房當下，很多買方就會習慣性詢問房仲「這間（案）的底價是多少？」這個問題，藉由房仲提供的底價金額來判斷價格合不合理，或是自己能不能負擔，不過這樣做，如果你問完後都沒有進到下一步下斡旋議價的階段，會很容易讓房仲覺得你只是一個問問哥或問問姊，後續真的有好的房子可能也不會想第一時間想到你。

這邊小白的建議會是，如果你有喜歡這間房子，再來問就好，不然不要輕易的問底價，看屋後覺得這個案件自己不喜歡，你可以委婉的告知服務你的房仲，這間房子你因為什麼地方不是這麼的喜歡，能不能幫忙注意市場上有無XX條件、XX格局的房子等等，但如果經過評估，你真的有喜歡也想下斡旋讓房仲去努力，可是對第一次的出價沒有任何頭緒的話，建議可以按以下步驟及問句去詢問，保證有90%機會抓到案件底價的範圍。

▎買房看房後有喜歡，想進一步了解底價該怎麼做？

如果看屋後，經過評估覺得該案適合自己的找房需求，也有意願下斡旋請房仲努力跟屋主議價，這時候該不該先跟房仲問底價呢？答案是要看你怎麼問，因為單純的只問底價其實意義不大，主因在於市場上正常的房仲應該都知道，不管跟買方講多價格，買方還是會往下出價，加上之前有房仲透漏屋主底價，被檢察官以妨害秘密罪嫌起訴的案例（新聞連結），所以直接問房仲底價，得到的答案多半不會是真的，但就算是真的底價，相信在買方與房仲信任度不足的狀態下，多數人也會覺得房仲講的底價是假的。

但多數買方都會有，出價前若沒先問到底價就出價，萬一買貴當盤子了怎麼辦的恐懼，以下小白會建議如果你對看屋的案件真的有興趣，可以依序詢問以下這三個問題，不要只問單一問題「底價多少？」，這樣問保證讓你能更精準的判斷，真正的底價是多少。

１.問題一：底價多少？

前面有講，礙於法律房仲無法告知售屋的底價，所以不用管房仲跟你說的底價是多少，也不用管房仲講的這個底價是真的還假的，因為以下兩個問題才是關鍵，這題房仲講的金額你放心中參考就好。

２.問題二：之前買方斡旋下多少金額屋主不賣呢？

接續上一個問題後，接著詢問房仲「之前買方斡旋下多少金額屋主不賣呢？」，這樣問完你就能知道底價所在的範圍最高價（前一題的金額是最高價）與最低價格（這一題是最低價），接著你也能從這個金額知道，最後可能會成交的價格，有沒有超過自己的成交期望價，如果超過太多，就不用問下一題，可以準備換下一間看屋了，那這個金額小白覺得房仲沒有騙你的可能，因為騙你沒有任何意義。

主因是這個金額多半是用來卡價（錨定價格）用的，講白話文就是希望買方一定要出在這個價格以上，所以我們可以很確定底價一定是在這個價格以上，不太有機會在這個價格以下，但是…如果你要換看下一間後，房仲突然又跟你說我們可以試著收之前買方沒談成的價格來試看看，那這位房仲講之前收斡但最後沒有成交的金額可能是話術，或是根本沒有人下過這個斡旋金額，這時候大概就可以準備換一個房仲來服務了XD

３.問題三：這間房子我斡旋下多少價格你願意收呢？

問完上面兩個問題後，接著可以再追問房仲最後一個問題「這間房子我斡旋下多少價格你願意收呢？」，這時候房仲講的金額，正常來說一定會落在第一與第二題回答金額的區間，這時你就能更加確定，房仲講「願意收」的這個金額，應該就是很接近底價的一個金額了，而且這樣的問法，還會因為你主動讓出價格的主導權，讓房仲感覺跟你站在同一個陣線，進而講出一個更接近底價或就是底價的金額。

▎問完底價但我覺得房仲講的好像都是假的怎麼辦？

問完上面三個問題後，如果你還是覺得房仲講的都假假或不真實，那就不要管房仲講多少，你出你想出的價格就好，房仲願意收或不願意收再說，不過這樣的心態與做法，小白可以很確定，你的買房之路一定會走得很艱辛，因為這樣的心態與做法，最後只會導致沒人願意幫你，畢竟沒人想去幫助一個，對自己毫無信任感甚至還帶有一點敵意的陌生人對吧！？

▎買房市場上售屋案件開價與底價的定價機制？

最後小白想在聊聊，如果在未詢問底價的狀態下，一般買方能自行判斷多數賣方開價與底價的折數嗎？答案是可以的，以南部市場來說，案件的開價與底價大概會落在88-95折，然後打折出來如果不是一個整數，可以自己加價或減價到最近的一個整數，不過大多數都會是加價就是，以下小白舉一個案例說明，大家看完就懂了。

假設某案開價1088萬，在打9折後約莫會落在979萬，那這案的底價大概會落在970萬-1030萬這個區間，知道這個技巧後，你去看房如果有喜歡的房子，可以先用這個方式猜看看底價，再對照房仲給你的底價，看看有無落差很大，不過這樣的評估方式有可能是例外，所以才有必要進到上述分享的問問題這個階段，但如果看的案件你沒有很喜歡，小白建議用這個方式在心中默默的進行評估就好了。

▎小白的建議

上面講了一大篇，但以實務經驗上來說，小白真心覺得，下斡旋時是否知道底價真的沒這麼重要，因為常在買賣的人都知道，真正的底價是議出來的，並非隨便問幾個問題就能知道，所以問底價這件事，回歸到最後的重點還是會在於，你有沒有喜歡？有沒有想下斡旋讓房仲有依據可以幫你去跟屋主議價。

另外，關於下斡旋的金額，小白也會建議，聽完房仲講的價格後，你還是要有自己判斷的能力，而非讓房仲牽著鼻子走，有獨立思考及對市場行情判斷的能力，才是避免你在買房談判的過程中，變成韭菜的關鍵。

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