在台灣未開始打房前，買賣不動產要思考的事情不多，但自從105年開始實施房地合一稅迄今，一連串打房的規定只有越來越多，要注意的事情也越來越繁瑣，「賣房」或「買房」已不在是單純的買或賣而已，或是只考慮當下的的狀態，時間軸可能要拉到未來3-6年，甚至未來10年這麼長。
若你的不動產是純買或純賣，這個狀況基本上都好解決，但你若同時有不動產買賣需求時，就會衍生出換屋族最常遇到的問題：『不動產「先賣後買」好，還是「先買後賣」好？』，與各選項的注意事項分別有哪些。
小白想從實務經驗來分享，在目前的稅制狀態下，「賣房」或「買房」你應該要注意的各種事項，這篇會先條列不動產「先賣後買」及「先買後賣」的優缺，接著會整理三大地雷，避免你在先後買賣的過程中踩雷。
１.不動產「先賣後買」的優缺
1-1.不動產「先賣後買」的優點
✅資金較為充裕
不動產先賣後買手上資金較為充裕，在買入的不動產選擇上也會有較多的選擇，且購入後在裝修這部分，資金規劃上也較有餘裕。
✅不卡買房貸款成數且無時間限制
不動產先賣在買，不會卡買房的貸款成數，或是要找另一半來作保人才能購屋。
✅名下無房產適用青年安心成家首購優惠
承貸人借款年齡18歲以上，且本人、配偶及名下子女名下無房產，自2023年8月份起，就能申請「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」，一段式利率由政府補貼0.25%後的房貸利率，年利率最低可達1.775%，一定會比目前房貸利率地板2.06%要來的優惠。
1-2.不動產「先賣後買」的缺點
✅賣出後恐有空窗期衍生租金及搬家成本
不動產賣出後，要能無縫接軌下一間買的不動產難度很高，多數人都會面臨搬兩次家所需要支付的金錢與時間成本，另外在購入下一間不動產的時候，衍生出的租屋成本，也是先賣後買不可忽視的成本之一。
✅資金在手恐有未知風險
這部分就有點玄，手邊沒錢的時候，冤親債主都不會找上門，當手邊一有錢各種借錢、出狀況急需錢的親朋好友都會莫名浮現，或有一筆錢在手邊，有些人也容易衝動性消費，進而將要買房的錢亂花，拿去買車或買奢扯品等。
✅買房標的無法選擇預售屋
後買的不動產無法選擇預售屋的關鍵在於，預售屋有不確定何時交屋的不確定性，因為重購退稅不管「先賣後買」或「先買後賣」都有兩年的限制，預售屋不確定且不可控的交屋時間，很容易就會超過這個兩年的時間限制。
✅未搬空賣屋對銷售不利
先賣後買多數賣方仍會居住於屋內，對賣方來說，來看屋的買方會打擾住家生活，恐有無法遠行或長時間不在家的狀況；對買方來說，屋內為非裸屋狀態，有無法完整了解屋況的疑慮（自住雜物較多），且買方看屋要配合賣方時間亦有機會要前一天先約，一定會增加房仲帶看屋的困難度。
２.不動產「先買後賣」的優缺
2-1.不動產「先買後賣」的優點
✅可以逸待勞賣屋不著急
若資金足夠，在賣屋這塊可以待價而沽，等市場一個相對較高的價格及有緣人來購買你的不動產，且在心態上已將未來住家安頓完畢，舊家在處理上指是時間問題，賣房的心理素質會更強一些。
✅搬遷可無縫接軌新家
因已搬至新家才開始賣屋，故可無縫接軌入住新家，新家亦可慢慢裝潢及布置，整個過程較不容易有搬遷壓力。
✅新制重購退稅稅金可較快回補
因為是先買後賣，在程序上賣屋後，就能立刻辦理重購退稅，故稅金可較快退稅，所以這筆繳出去的房地合一稅稅金可以較快回收，在資金的時間成本上較少。
✅搬空再賣屋有助銷售
裸屋對市場上多數買方較有來看屋的吸引力，在看屋後也能加速買方做決定的速度，因為在第一次帶看過程中，買方就能對屋況有進一步了解，相關的疑慮亦能在這樣的狀態下處理或進行評估。
2-2.不動產「先買後賣」的缺點
✅若有資金壓力賣屋將受影響
若後賣的不動產每月仍有貸款須繳交，有可能面臨蠟燭兩頭燒的狀況，若有資金上的壓力，在售屋心理層面上較容易動搖，萬一面臨久售賣不掉的狀態下，容易以較便宜的金額出售不動產。
✅買房貸款成數恐受影響
若你買賣的不動產在六都，那在購買時一定會卡到金管會的規定（六都第二戶限貸7成規定），雖然現在可簽切結書來增加成數，但仍有時間限制，需於一年內將不動產賣出，在有金錢或時間的限制下賣屋，同上段仍容易以較便宜的金額出售不動產。
延伸閱讀：
➤央行貸款特定地區第二戶限縮懶人包，換屋族有解嗎？【陪你買好房｜好房筆記本】
３.不動產前後買賣三大地雷
想同時買賣不動產，達重購退稅目的的朋友，一定要自己做功課，因為這幾點服務你的房仲未必清楚，加上多數人在委託時不太有機會諮詢代書，但想這麼做的朋友，一定要靠自己搞清楚，千萬不要把這件事交給他人，因為等到國稅局跟你追稅或你無法使用節稅作法時，損失/受傷的一定會是你自己。
3-1.地雷一：不動產買賣的時間
✅新舊制混合無法使用重購退稅
假若你賣掉的不動產取得時間為舊制財交稅階段（104年12月31日前取得），沒辦法跟新制的財交稅進行房地合一稅重購退稅，但這部分影響很小，因為舊制的財交稅相對少很多，除非你是個人綜所稅高稅率（30%起跳）族群，才會對舊制的財交稅有感。
✅兩年內重購退稅的起算日要再次確認
多數人在買賣就就會完全忘記自己當初買賣簽約的明確日期（原因發生日期），更別說由代書協助辦理的地政局正式過戶的日期（登記日期），若要這麼做，在時限上一定要請房仲協助調謄本或自己自己去了解正確的日期，然後提前抓一下不動產買賣過戶的前置作業時間，才不會一個不小心就超過可以退稅的時限。
3-2.地雷二：買賣的不動產有無符合「自用定義」
想靠先買後賣重購退稅，不動產是否符合「自用定義」很關鍵，加上現在國稅局對「自用定義」的查核，因許多一次性投資的賣方常利用這個部分鑽漏洞想用重購退稅將房地合一稅退還，故在審核及定義上變得相對嚴格，除依《房地合一課徵所得稅申報作業要點》第17點規範（註1）外，有無真正居住在這間不動產，變得非常的重要。
以前常用的在屋內放水開電，營造出屋內有人居住非基本用電基本用水的狀況，或是租借出租傢俱來家中擺飾拍照等方式，這些做法其實都已經不起國稅局對「自用定義」的查核，就跟紙窗戶一樣一戳就破。
另外，有一種狀況就是，家人開設公司行號將營業登記登記在自己家中，雖然公司跟房屋都在自己名下，但只要有公司登記在住家地址，就不符合重購退稅的要件，需待1年後才能將房屋出售，才符合自用始可適用重購退稅。
註1
有關自住房屋、土地交易所得稅額扣抵及退還之規定，個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住，且該等房屋無出租、供營業或執行業務使用；以配偶之一方出售自住房屋、土地，而以配偶之他方名義重購者，亦得適用」
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3-3.地雷三：買賣不動產的貸款利率及頭期款來源
✅貸款利率不佳
若買賣均為同一人，這種狀況一定會發生在先買後賣的承貸人身上，除非是夫妻狀態，且買賣不同人就有機會閃掉，第一間不動產承貸人及所有權人均為太太名下，另先買的不動產承貸人及所有權人設定為先生，就不會發生貸款利率不佳的狀況。
✅先買頭期款無法原屋增貸
先買後賣優點多於缺點，但有些朋友因自備款不足，會先將原屋進行增貸，增貸的資金在拿來做為先買不動產的頭期款，但各式貸款契約中通常都會加上加速條款（註2），避免承貸人將資金挪為他用，依112年6月15日金管會的打房限縮政策，爲確實掌握借款人資金流向，金融機構應於同意申貸時，請該借款人切結聲明其願按申貸用途使用借款，以及切結不實之不利違約效果。金融機構並應事後查核，落實借款人切結事項，故要使用原屋增貸來增加下一間買房的頭期款的做法，基本上現在已經行不通了。
註2
加速條款法源依據可參考金管檢銀字第1000154032號文令。
４.小白的建議
以上分享「先賣後買」、「先買後賣」的各項優缺，以及依現在稅賦制度買賣不動產須注意的三大地雷，如果你是要同時買賣房的朋友，在開始啟動「買」或「賣」之前，一定要留意各項注意事項，而且一定要自己搞清楚，不要一知半解不清不楚，因為當你開始啟動後，事情很容易變得失控（例：剛開賣一週就有人下斡旋達底但你卻還沒規劃好要賣掉）。
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