售屋對賣方來說，一定會遇到兩個選擇「專任約」vs「一般約」，這個課題一堆高手寫過，各社群或社團也不少人分享過，但分享的內容都較為零散，發文下方的留言也眾說紛紜，多數人都喜歡說一般約好不會被房仲綁死，而且多人幫你賣也賣得快，但房仲卻常說專任約賣得快，而且價格能賣的高，在銷售期間不動產的屋況也不容易被破壞或弄髒，但上述說法對售屋的賣方來說，還是沒有完整的分析或說明，到底用專任約還是一般約哪個好？
今天這邊小白想從一個從業人員的角度，及從業這些年累積的經驗去切入分享，對賣方而言，到底什麼時後用一般約好，什麼狀態下用專任約好呢？
１.售屋一般約的優缺點
選用一般約的方式進行售屋，依小白的經驗，會有以下4個優點及5個缺點，如果你是賣過房的賣方，或是正委託房仲銷售案件的賣方，那些優是當初簽委託時，你的房仲有無跟你說明的，還是什麼都沒說，只會一昧的要求要專任約XD
1-1.售屋一般約優點
✅短時間曝光機率高：
因為一般約能同時或短時間委託多家房仲，所以你的案件一定能在短時間（1-2週）內快速大量曝光，也能讓潛在買方有最大的機會看到到你的案件。
✅違約風險低：
一般約賣方也能自行銷售，所以在委託房仲上架後，若有親朋好友看到你的案件，亦不想透過房仲來服務，就能直接賣給親友。
✅賣方可自行銷售：
小白自己有遇過有些賣方對賣房有興趣，那一般約就能滿足賣方想自行售屋的小願望。
✅快速認識多名房仲：
如果你要賣的不動產，是你不熟悉的縣市，或者是你根本就不居住在那個縣市，可採用簽短期一般約的方式，能快速的認識很多房仲，然後你再從裡面去挑一個你比較有信任度，或是服務及專業度比較好的房仲，給他專人約讓他全權負責你的不動產案件銷售。
1-2.售屋一般約缺點
✅市場價格紊亂：
你的不動產在委託房仲後，不會只有你委托的房仲可以上架，他的同事或他待的經紀業（房仲店頭）從業人員，也都可以上架你委托銷售的不動產，如果你委托的房仲沒有很嚴格的去檢查同事上架的案件，就會變成有些同事會偷偷的降低價格，藉以吸引買方來電跟他約看屋，這時候就會造成你委托A價格，但是市場上卻出現B、C或D價格的狀態，對買方來說一定會想要找價格比較便宜的房仲來看屋，那也間接影響到買方出的第一口價格，因為開價比較低出的底價當然也有機會比較低。
✅房仲不一定會認真幫你賣：
簽一般簽時，同時會有數個房仲都能幫你賣，這時候房仲就會有賭博的心態，因為誰會幫你賣掉不知道，所以房仲有可能不會放這麼多心思在你的這件案件上面，案件簽回去後可能就擺著不管了。
✅買方會一直想比低價：
對買方來說，同時間有這麼多案件再架上，他很有可能會採用一個一個撥電話詢問的方式，看哪一個房仲的價格可以給他最低，或者是哪一個房仲願意收最低的斡旋價格，再選擇跟這個房仲下斡旋，那一路比價的結果就是，賣方的底價沒有一個房仲在乎，大家都只想要將這個買方下斡就好，然後再拿這組買方的價格去跟賣方議價，如果價格沒有談成再轉其他案件就好。
✅屋況有問題較難釐清責任：
簽一般約如果屋內有髒亂或門窗水電未關閉，甚至是有被破壞的狀況，賣方會很難去釐清到底是哪一家房仲的責任，在人性的正常表現下，簽委托時房仲都很熱情，但如果要負責任的時候，多半不會有人跳出來承認。
還有另外一種狀況就是，你委托的房仲多半不會知道同事帶看客戶後，有無上述門窗水電未關或將屋內踩踏弄髒的狀況，因為在簽一般約的狀態下，你委托的房仲多半不會陪同到現場說明或講解。
✅屋況較難維護：
一般約在看的人數有機會比較多（但買方的質量不一定會比較好），那再帶看比較多的情況下，屋內如果你是整理過的狀態，就會比較難維持，另外就是房仲公司大多數都有每週集中看屋的行程，這時候如果你委托的房仲沒有將這個房子有被打掃清潔過的狀況跟其同事說，就很容易發生其同事在不知情的情況下，將鞋子踩踏進去的狀況，或者是在廁所上廁所沒有整理乾淨的狀況（之前遇過前同事拉屎沒沖的狀況=_=”）。
２.售屋專任約的優缺點
售屋專任約依小白的經驗，會有以下5個優點及3個缺點，而且以實際成交經驗來說，專任約最後出售的價格都會比一般約要來的高，但這點並不是每個人都認同，原因在每個人只會看到自己看到的那個案例，加上多數消費者並非常常交易，便會發生有些人認同專任約可賣較高價格，有些人不認同的狀況。
2-1.售屋專任約優點
✅單一窗口價格守得住：
秘密越少人知道越好底價也是，越多人知道越容易洩漏出去，有談判經驗的朋友應該都知道，在談判前若被對手知道底價（底牌或底線），那這次談判要獲勝的機率就不太大，也很容易在談判的過程中被對手拿捏。
✅有問題找的到人負責：
在簽專任約的售屋期間，若有任何問題，不管大或小事你都有權也一定可以找你的房仲來幫忙/負責，例如你希望房仲去你售屋處幫忙收個信，或是大雨、颱風過境後，請專任約的房仲去幫你巡一下房子看有無狀況等，或是鄰居告知你家疑似有積水淹過去他家，也能請房仲去協助了解現場並與鄰居協商看該如何處理。
✅業務能集中資源行銷：
售屋簽專任約給房仲，這個房仲很確定，在整個售屋的期間，只要不動產有順利出售，他都一定會有賣方（開發業務）這邊的服務費，如果萬一買方也跟同一位房仲下斡，這位房仲就會同時有買賣雙方的服務費，故多數房仲在簽專任後，都會為了要成交（在自己手上），而集中資源行銷並全力以赴。
✅銷售資訊回報經篩選：
簽專任約你只要接受一個房仲的資訊就好，不用像一般約同時要接受N個房仲給你回報售屋資訊，但這部分如果遇到以下狀況，對簽專任約的賣方來說就會有點糟糕，假設你遇到一個你以為可以信得過的房仲，但實際上卻是「叫鬼拿藥單的」房仲，這時候賣方就會變得相對弱勢，因為大多數的資訊都掌握在房仲這邊。
✅屋況維護較持久良好：
房仲業每週都會有一個看起來有點意義但實際上完全是在浪費時間的行程-「集中看屋」（簡稱集看或團看），這個行程簡單說就是每週都會安排一天或一個上午，讓全店的房仲業務去看同事簽回來的案件，如果你簽的是一般約那這樣團看得次數就會變得相對多，那屋況也很有機會在這樣的行程下被弄髒（例：屋內都整理好了也交代入內要脫鞋但就還是有人不脫鞋踩進去）。
那如果賣方簽的是專任約，這樣團看的次數一定只剩下一次，另外，有些做事較為「頂真」的業務，如果簽到專任約的委託，只要有買方或同業有買方要看屋，都會到場開門並介紹案件，這樣對屋況的維持有一定程度的幫助，因為可以大幅避免買方或同業搞不清楚規則（例如不能穿鞋入內），而讓屋況變髒。
2-2.售屋專任約缺點
✅被綁死無法自售：
售屋簽定專任約後，若有親友、鄰居等看到你要售屋找上你，賣方將無法在委託房仲銷售期間將案件賣給親友、鄰居，有些房仲的買賣契約書甚至還會規範，在專任約期限到期後X個月，賣方不得自行成交等限制。
✅曝光相對較低：
專任約在只有一家房仲公司能上架刊登廣告的狀態下，在市場的曝光度有機會較低，如果該房仲公司僅使用品牌官網上架案件的話，案件在曝光度上，就會比較不全面曝光度也會較低。
✅房仲能力弱不好賣：
服務你的房仲，若能力不佳很容易造成你的案件賣不掉，這邊的能力是綜合評估，小白這邊列舉幾個項目，讓你可以快速的判斷業務的能力高或低。
Ａ.可以簡單問一下業務若銷售情況不佳時，除了調整價格外，他還會做什麼樣的銷售策略來吸引客戶。
Ｂ.用買方的角度去問他如果買方上門他會怎麼服務這個買方，以及他怎麼判斷這個買方是準買。
３.售屋前你要問自己的五大關鍵問題
在了解完一般約及專任約的優缺點後，相信多數賣方在售屋時，還是不知道你該怎麼選一般約與專任約，小白這邊提供幾個售屋前一定要問自己的五大關鍵問題，也會分析你的狀態狀態是選擇一般約或專任約較佳，讓你在售屋時，不會卡卡到底要用哪種模式來售屋。
3-1.你目前的狀態是否為自住？
💡如果是自住的話，建議選擇專任約較佳，非自住的話，就要看售屋前你有無要整理屋況。
自住狀態下，如果你選擇一般約，會導致你有很大的機會會一直被房仲打擾居家生活，就算有先講好，但多數房仲有買方想看，還是會軟磨硬泡希望你能給看屋，而且你要一次對全部的一般約房仲，而不像專任約，由一位房仲來當你的代理人，你只要對他就好。
3-2.你售屋前有要先整理屋況嗎？
💡如果是要先整理的話，建議選擇專任約較佳，但若沒要整理，看你有無想賣同區域相對高價，若有仍建議別選擇一般約。
售屋前如果你是想將不動產整理的漂漂亮亮，讓他可以找一個好買方的出售，那千萬別簽一般約，要求簽一般約的房仲去維護屋況真的頗難，搞到最後委託房仲，房子髒了亂了還得自己整理跟打掃，賣個房真的別把自己弄得這麼辛苦。
3-3.你想賣社區創新高價？
💡如果你想賣社區最高價，建議選擇專任約較佳，除非你的屋況超級好，方方面面條件都是同區域一等一的首選，那簽一般約就會比較有優勢。
想賣社區最高價的前提，你一定會需要一個認真幫你守住底價的房仲，而且你還得信得過他，因為想賣社區最高價一定是需要時間去磨，在這樣的狀態下，若信任度不足，其實很容易因賣的太久而無法繼續維持專任約。
3-4.你對售屋的房仲信任度高嗎？
💡如果對你沒有熟識的房仲，或信任度沒這麼高，建議選擇一般約較佳，那在案件銷售一段時間後，在挑其中覺得不錯的房仲來進行專任約的委託。
多數人不是天天在售屋，加上身邊的親友未必都在當房仲，所以不一定會這麼剛好認識房仲，就算認識也未必會這麼熟，這時就需要先從一般約開始，抓3個月左右的銷售期後，再從中去挑選售屋期間態度、專業及積極度較佳的房仲，調整專任約讓他來銷售你的不動產。
3-5.售屋前你會做功課深入研究嗎？
💡如果你賣房前會做功課深入研究房市，若沒有堅持要賣到社區最高價，可以選擇一般約來讓多一點的房仲，讓你的不動產有大量曝光，進而達到快速成交的目的，但這樣做你對賣房就要多做一點功課，比較不會被房仲你一言我一語帶走風向。
４.小白的建議
多數房仲對一般約與專任約的差異，都講的相對簡單，或只是一味的要求賣方能給專任約，但卻不一定會向賣方說明，對賣方而言給專任約到底對賣方有什麼優勢與劣勢，或賣方欲出售的不動產狀況特別（註1），簽一般約對賣方來說較有利，但小白相信多數房仲人員多半還是想著我要簽專約，卻很少評估賣方的狀況，去給出最佳的建議方案。
註1
這邊說明一下何種時候房仲應該建議買方簽一般約，例如房子格局或室內超級特殊（袋地、屋內格局超奇特手槍或「L」型），在來就是屋況極差（屋況戰地風、頂樓有破洞或屋內有長樹這種），一般人都不太會買的產品。
以現在市場上的仲介狀況與素質來看，多半都只會想著能否簽專任約讓自己比較有贏面或優勢，但這樣利己不利他的行為，真的很難會有善的循環再回到自己身上，業績起起伏伏或客源無法累積都真的只是剛好。
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